CAJ PENYELENGGARAAN - APA TINDAKAN JMB TERHADAP DEFAULTER? (BAHAGIAN 1)

TINDAKAN UNDANG-UNDANG DIBAWAH AKTA HAKMILIK STRATA DAN AKTA PENGURUSAN STRATA (BAHAGIAN 1)

Oleh: Cik Nur Fateha Abd Ghani

Terdapat kira-kira lebih daripada 17,000 skim pemajuan strata di seluruh Semenanjung Wilayah Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan. Skim pemajuan strata adalah termasuk kondominium, apartment, rumah flat, rumah kedai, town house dan juga hartanah “landed strata”. 

Kesemua pemajuan strata ini adalah dikawal dibawah satu perundangan iaitu Akta Pengurusan Strata 2013. Akta ini berperanan dalam menyediakan satu rujukan dan panduan yang seragam berhubung dengan penyelenggaraan dan pengurusan sesebuah pemajuan berstrata.

Penguatkuasaan dan kawalselia skim strata adalah terletak dibawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan Pihak Berkuasa Negeri (PBN). Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kesejahteraan Tempatan adalah kementerian yang -bertanggungjawab dalam memastikan keseragaman undang-undang dan dasar berkaitan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan strata.

Badan Pengurusan Bersama atau juga dikenali sebagai Joint Management Body (JMB) adalah badan pengurusan yang terdiri daripada pembeli dan pemaju. JMB ditubuhkan selepas Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) pertama dibuat oleh Pemaju. Kemudiannya, satu Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation yang merupakan badan pengurusan yang terdiri daripada pemilik-pemilik petak dan ditubuhkan secara automatik selepas pembukaan buku daftar strata.

UNDANG-UNDANG TERPAKAI

Rujukan undang-undang yang terpakai adalah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan juga Peraturan-peraturan Pengurusan Strata. Badan Pengurusan dinasihatkan agar mendapatkan salinan Akta dan Peraturan-Peraturan Pengurusan ini bagi kemudahan rujukan. 

Namun begitu, saban hari pelbagai permasalah timbul berkenaan dengan skim pemajuan strata. Antara masalah utama yang dihadapi oleh pihak Badan Pengurusan (JMB) mahupun Perbadanan Penguruan (MC) adalah kegagalan untuk membuat bayaran yuran penyelenggaraan (maintenance) kepada pihak sepatutnya. 

Kegagalan untuk membuat pembayaran yuran penyelenggaraan dengan baik selalunya akan menyebabkan kesukaran bagi pihak Badan Pengurusan untuk menguruskan kediaman dengan lancar. Apatah lagi terdapat pemilik-pemilik strata yang memandang enteng terhadap tanggungjawab untuk membayar yuran penyelenggaraan kepada pihak Badan Pengurusan.

Jadi, dari segi undang-undang, apakah langkah-langkah yang boleh digunakan oleh pihak Badan Pengurusan untuk menangangi masalah kegagalan pemilik-pemilik strata untuk membuat pembayaran maintenance?  

TINDAKAN YANG BOLEH DIAMBIL

Diantara langkah-langkah yang boleh diambil oleh pihak Badan Pengurusan keatas pemilik strat yang gagal membuat bayaran maintenance adalah  seperti berikut:-

(a) Menyekat kad akses yang dimiliki oleh pemilik-pemilik strata yang gagal membuat bayaran; 

(b) Satu Notis Tuntutan (samada melalui Badan Pengurusan ataupun pihak Peguam) boleh dikeluarkan kepada “defaulter” yang gagal menjelaskan bayaran;

(c) Pihak badan pengurusan boleh juga membuat tuntutan terhadap “defaulter” dengan membuat tuntutan di Tribunal Perumahan Strata. Meskipun begitu, Tribunal hanya boleh mendengar isu-isu yang terkandung di dalam Jadual Keempat dengan syarat tidak melebihi RM250,000 dalam awards. Ini bermakna jika pampasan itu melebihi RM250,000, maka Tribunal tidak mempunyai kuasa untuk mendengar kes anda dan anda harus mendapatkan khidmat guaman.; dan

(d) Tindakan saman sivil di mahkamah juga boleh kenakan kepada “defaulter”.

Untuk makluman lebih terperinci mengenai tatacara tindakan yang boleh diambil oleh JMB terhadap pemilik unit yang enggan membuat bayaran, anda boleh hubungi kami di talian 03-41425281.

BAGAIMANA UNTUK MEMFAILKAN SAMAN MALU/FITNAH?

Kami juga menyediakan Borang Kes yang anda boleh isi untuk mengetahui secara lebih mudah dan cepat samada anda mempunyai kes fitnah atau pun tidak. Klik BORANG KES FITNAH . Masukkan email anda dan jawab soalan-soalan ringkas melalui borang tersebut.

PERIHAL YURAN GUAMAN PEGUAM.

KERJA GUAMAN YANG SETIMPAL DENGAN BAYARAN?

Kadang-kadang, sebagai seorang lay-person, anak guam tidak mempunyai begitu banyak maklumat berkenaan dengan tatacara kerja di belakang tabir firma seseorang peguam. Anak guam hanya menilai berdasarkan dokumen yang dibekalkan kepada mereka dan juga kehadiran peguam di Mahkamah bagi pihak anak guam.

Namun untuk menjalankan tugas sebagai seorang peguam yang baik bukanlah mudah. Walaupun dokumen yang disediakan oleh seseorang peguam bagi pihak anak guamnya hanya setebal 10 atau 15 muka surat, keringat yang diperah untuk menyediakan dokumen-dokumen ini bukanlah semudah yang dijangka ataupun seperti yang ditonjolkan di kaca TV.

Sebelum menyediakan sesuatu saman sivil, sebagai contohnya, seorang peguam perlu menentukan samada anak guamnya mempunyai kausa tindakan ataupun tidak. Kausa tindakan, secara mudahnya adalah alasan untuk menyaman yang diiktiraf oleh undang-undang. Hanya untuk menentukan persoalan ini sahaja seorang peguam perlu membelek setiap helaian dokumen-dokumen yang dibekalkan oleh anak guam beliau. 

Beliau juga perlu membuka akta-akta dan buku-buku teks undang-undang yang tebal dan perlu melihat laporan berpuluh-puluh kes terdahulu (reported cases) yang setiap satunya boleh senipis satu muka surat dan boleh juga mencecah setebal beratus-ratus muka.

Itu belum lagi menaip satu huruf dipapan kekuncinya!

Seorang peguam yang cekap perlu sentiasa berhati-hati apabila menderaf kertas kausa (dokumen untuk pemfailan Mahkamah) ataupun dokumen-dokumen bagi pihak anak guam. Ini adalah untuk memastikan butir-butir yang penting didalam sesuatu Saman, sebagai contoh, telah dimasukkan. Kecuaian untuk memasukan butir-butir lengkap bukan sahaja boleh menyebabkan tuntutan anak guamnya lemah malah boleh menyebabkan tuntutan anak guamnya dibuang atau dibatalkan. Peguam sentiasa berhadapan dengan risiko disaman ataupun tindakan tatatertib Lembaga Tatatertib Peguam.

Seseorang peguam mengambil masa minimum 4 tahun untuk mendapatkan ijazah sarjana undang-undang dan tambahan Latihan Dalam Kamar (Reading in chamber) selama 9 bulan untuk melengkap diri bagi membolehkan beliau membuat keputusan dan menyediakan dokumen bagi pihak anak guam. Tidak semua orang sanggup menggalas tugas sebagai seorang peguam dan semestinya ianya tidak semudah yang anda lihat.